大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于物业非自持如何招商的问题，于是小编就整理了2个相关介绍物业非自持如何招商的解答，让我们一起看看吧。
商业地产中自持物业是不是只租不售的意思？
商业项目中自持物业，一般是指商业开发中由开发商委托运营团队统一招商运营的部分。这部分物业是不对外销售的，必须由开发商统一运营、统一管理。
商业项目中，开发商自持物业的比例多少，又常常是投资者衡量一个商业项目是否具有投资价值的重要依据，决定了销售物业后期的保值和溢价空间大小。
商业项目中，自持物业分为几种，有的是开发商全部自持运营，如凯德购物中心等；有的是开发商部分自持，如万达的金街通常是销售，而万达广场盒子多是自持。
商业项目中物业是否自持，或者自持比例多少，通常是由规划决定的。多数项目中自持的部分，也因为产权不能分割，或者分割面积较大，开发商只能自持运营。
商业地产中的“自持物业”是不是“只租不售”只是其中一层意思！！！
这是由土地性质和开发商自身条件所决定的，“只租不售”是有选项的，下面就来详细解释一下：
一、为什么自持物业“只租不售”是由土地性质决定：
一般地产土地（包括商业地产的土地）都是政府拍卖出去的，在拍卖这块土地之前是已经被整理好了的，也就是基本的规划数据已经出来了，比如土地面积、用地性质、容积率、起拍楼面价等，其中“用地性质”是重点，比如这块地是商住混合、商业或是居住用地，都有明确的指标，开发商拿地以后要根据这个基础指标进行设计规划并严格按照要求修建，不得超越指标以外的东西。所以在某些城市，拿商业地块就规定了，开发商修建后的商业“必须保证有一定的自持比例”，所以一般会说“自持不售”。get一下：一般来说，纯商业用地位于一些地段较好、交通方便、后期昭示面广（城市地标或封面）的地方，周边有“公里半径内的住宅小区”，为了后期商业氛围的建立或是拉动区域形象，亦或是满足周边居民的购物需求等，所以政府对于这些商业地块有了明确的“自持规定”，那么也就是“可以租赁”，不会出售。
二、为什么自持物业“只租不售”是由开发商自身条件决定的：
除了上面“用地性质”规定，开发商自持物业主要是自己所具备的条件决定的，上面说了商业地块一般位于位置较好的地方，拿地的开发商需要有强大的资金实力，现金流充足，提出“只租不售”，那么开发商就是想在商业上实现“溢价”，目前不会出售该物业，利用自己的招商运营团队经营商业，实现利益最大化，特别是有自己运营品牌的开发商，比如有自己的“电影院”、“购物中心”等，自持满足自身发展扩张，当然有些部分拿出来“招商”，也就是引入商家来租赁。
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散售商业如何统一招商?费用如何分摊？
首先说下自己的观点:一般散售商业后期营运期都会比较麻烦，原因是各业主都有自己的想法，很难统一，项目定位也就无从谈起，所以，这几年所谓”售后返租”的现象越来越少了，但在四五线城市，这种模式仍然存在，甚至还很风靡。究其原因，就是开发商为了快速回笼资金。
从理论上讲，商业地产是一种不动产投资，把租金作为现金流来源和投资回报。所以，想把商业地产做好，最好是不卖商铺，目前国内比较流行的做法是:同时建一个盒子型购物中心，再围绕这个盒子外围建一条商业街，然后，盒子由开发商自持并运营，而商业街出售，回笼资金，同时，这个出售的商业街开发商不再”售后返租”，也即这个商业街上的商铺一般由业主自主经营，由业主出租和自主经营。也有的开发商，在项目开业前期会免费或者少量收费（一般是收入租金收入的10%作为费用）帮助业主完成项目开业前的招商工作。
回到题主:
如果已经存在售后返租了，那意味着开发商在短期内收回了大量的资金，这些资金会在未来的项目营运中拿一部分出来进行补贴，具体如下，商铺出售后返租回来统一经营，一般开发商会规定前三到五年给业主（购房者）固定的投资回报，一般为5-8%不等，这部分回报可以在房价中直接折让，按照折让后的价格开票销售（其实这个折让后的价格本来相当于售价，无非就是做个数学题罢了，但，其实这样做，是涉及到税收问题的，开发商有税务风险，具体不展开分析），这样，前三年相当于开发商可以免费使用这些已经出售的商铺，固定回报到期后，一般会约定租金收入1:9分成，也即三五年以后，开发商会把业主房子出租后的租金留10%作为管理费，其余90%返回给业主，其实，这个时候业主才有真正的回报。同时，这个10%的租金，基本不能覆盖开发商运营管理的成本，这时候开发商就必须拿资金出来补贴运营成本，
当然了，也有些开发商会跟业主约定8-10％的固定回报，这种情况下，开发商需要承担更大的风险，因为现在实际商铺投资回报率大多在1.9%-3.5%之间，固定高回报，会带给开发商很大的风险。
1.散售商业，要跟业主签订委托管理协议，明确好对业主的收益及管理方的责任义务权利。
可以成立一个专门的商业管理公司，或者是在原有的商业管理公司主体下进行。
2.招商费用归集到委托管理的范围内，跟你的商业公司统一进行成本收益核算。
到此，以上就是小编对于物业非自持如何招商的问题就介绍到这了，希望介绍关于物业非自持如何招商的2点解答对大家有用。